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Musterschreiben:

Vorbehalt Mietkürzung
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Sofortige Mietkürzung
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Widerspruch Betriebskosten
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Was kann ich als Mieter bei Mängeln oder Schäden tun?

Forderungen gegenüber dem Vermieter geltend machen

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter immer zuerst über einen aufgetretenen Mangel in der Wohnung oder einen Fehler in seiner "Abrechnung der Betriebskosten" hingewiesen und zur Abstellung oder Korrektur aufgefordert werden muss. Darüber hinaus sollte ein Termin gesetzt werden, nach dessen Ablauf der Vermieter mit seiner Leistung im Verzug ist, so dass z.B. ab dem Folgetag Verzugszinsen berechnet werden können.

Das Ziel ist immer, einen Mangel (z.B. Lärmbelästigung, Wasserschaden, ausstehende Reparaturarbeiten) oder Fehler so schnell wie möglich abstellen zu lassen!

Bei der zu setzenden Frist kommt es natürlich auf die Art des Schadens an. Ein Wasserrohrbruch erfordert sofortiges Handeln, d.h. kann der Vermieter nicht erreicht werden, muss sofort ein Fachbetrieb verständigt werden, um einen noch größeren Schaden zu vermeiden. Der Vermieter hat dazu Telefonnummern in den Häusern ausgehängt, die Sie sich notieren und nahe Ihrem Telefon aufbewahren sollten. Andere Mängel, wie ein tropfender Wasserhahn oder ein defekter Fenstergriff, erfordern in der Regel keine unverzügliche Abstellung, sondern nur eine Reparatur in einer angemessenen Frist. Im letzteren Fall kommt z.B. auch keine Mietkürzung in Frage. In Ihrem Mietvertrag können Sie auch ersehen, ob Sie für die Beseitigung von Bagatellschäden selbst zuständig sind. Bei der Einstufung als Bagatellschaden kommt es auf die Höhe der Reparaturkosten an. Diese Feststellung ist vor einer Reparatur schwierig, so dass Sie immer richtig handeln, auch diese Schäden sofort an den Vermieter zu melden.

Mietkürzung bei Mängeln

Mieter haben nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) das Recht, die Miete zu mindern oder einzubehalten, um den Vermieter zur Beseitigung eines Mangels zu bewegen.

Die Mietminderung ist ein Betrag, der endgültig von der Warmmiete abgezogen wird (eher ein geringerer Prozentsatz je nach Art des Mangels).

Der Mieteinbehalt ist das Zurückhalten eines Teils der Miete, der jedoch nach der Beseitigung des Mangels nachgezahlt wird (dies kann auch ein höherer Prozentsatz sein, je nach Art des Mangels das 3- bis 5-fache der Mietminderungsquote).

Ob später nur eine Mietminderung oder ein Mieteinbehalt oder eine Mischung aus beidem erfolgt, muss nicht sofort mitgeteilt werden, so dass bis zu einer Festlegung sinnvoller Weise der Begriff Mietkürzung verwendet werden sollte.

Die Mietkürzung ist ein Druckmittel des Mieters. Der Vermieter muss allerdings erst zur Schadensbeseitigung bis zu einem bestimmten Datum aufgefordert werden. Unterlässt der Vermieter die Schadensbeseitigung bis nach diesem Termin, so kommt er in Verzug.

Danach besteht die Möglichkeit, einen Mangel der Mietsache auf Kosten des Vermieters beseitigen zu lassen. Bevor jedoch der Mieter selbst einen Handwerker beauftragt, ist dem Vermieter nochmals eine Frist für die Schadensbeseitigung zu setzen und möglichst ein Vorschuss für die entstehenden Kosten zu verlangen und ggf. auch, nach Ankündigung, von der Miete einzubehalten.

Ganz wichtig ist es, dass später "nachgewiesen" werden kann (z.B. mittels "Einschreiben Einwurf"), dass der Mieter vor der Mietkürzung alles unternommen hat, den Vermieter zur Beseitigung des Schadens zu bewegen und dieser – trotz entsprechender Fristsetzung – seiner Pflicht nicht nachgekommen ist.

Das Recht auf Mängelbeseitigung hat der Mieter bei allen Mängeln, auch bei kleineren, die eine Mietminderung oder einen Mieteinbehalt nicht rechtfertigen würden. Ist ein weiterer Schaden durch den Mangel, sofern ihn der Vermieter zu vertreten hat, entstanden, kann der Mieter auch dafür Schadenersatz verlangen. Auch hier gilt es, erst den Vermieter "nachweislich" zur Schadenersatzzahlung bis zu einem bestimmten Termin aufzufordern.

Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung

Bei offensichtlichen Fehlern in der Betriebskostenabrechnung, z.B. eine nicht nachvollziehbare oder wirtschaftlich nicht begründete Umlage von Betriebskosten, darf der Mieter die entsprechenden Beträge zurück verlangen.

Wichtig ist, wie beim Mangel der Mietsache, dass der Vermieter "immer" erst über den Fehler in der Betriebskostenabrechnung informiert werden muss. Diese Anzeige sollte der Mieter nachweisen können (z.B. mittels "Einschreiben Einwurf"). Es empfiehlt sich, den Vermieter zur unverzüglichen Abstellung des Fehlers aufzufordern, gleichzeitig aber auch hier einen Termin zu setzen, so dass der Vermieter nach Ablauf des Termins in Verzug gerät und Verzugszinsen verlangt werden können.